Zo berekent u de rente over uw hypotheek per maand en per jaar

Een controller in Zwolle opent in januari het jaaroverzicht van zijn hypotheek. Hij betaalde elke maand 1.432 euro, maar de restschuld is in twaalf maanden maar met ongeveer 5.300 euro gedaald. De rest van zijn betalingen, zo'n 11.900 euro, is rente. Hoe die rente over een hypotheek van 300.000 euro tot stand komt, en wat u daarvan terugziet via de belasting, rekent u zelf uit met drie getallen.

Rente over uw hypotheek in een rekenvoorbeeld

De maandrente is het openstaande bedrag maal het jaarpercentage, gedeeld door twaalf. Ik neem als aanname een annuïteitenhypotheek van 300.000 euro, 30 jaar looptijd en 4 procent rente. Dat percentage is een rekengetal, geen actuele marktrente.

De eerste maand ziet er zo uit. Uw schuld is 300.000 euro, dus de rente is 300.000 × 4% ÷ 12 = 1.000 euro. De bruto maandlast bij deze looptijd is ongeveer 1.432 euro, dus er gaat 432 euro naar aflossing. Volgende maand rekent de bank over 299.568 euro, en dat scheelt iets minder dan 2 euro rente.

Over het eerste jaar telt u de twaalf maanden op. U betaalt dan ongeveer 17.187 euro, waarvan ruim 11.900 euro rente en ruim 5.280 euro aflossing. Wilt u het niet per maand uitrekenen, dan kunt u ook het jaarbedrag schatten door het gemiddelde van uw schuld aan het begin en eind van het jaar met de rente te vermenigvuldigen. Bekijk meer artikelen over Hypotheekrente.

Rente en aflossing in de eerste jaren

Bij een annuïteit blijft de bruto maandlast gelijk, terwijl de verdeling verschuift. In het begin is de rente het grootste deel, en elk jaar gaat een iets groter deel naar aflossing. In het vijfde jaar betaalt u in dit voorbeeld nog ongeveer 11.000 euro rente, terwijl de restschuld dan nog rond de 271.000 euro ligt.

Bij een lineaire hypotheek ligt dat anders. U lost elke maand een vast bedrag af, bij 300.000 euro over 30 jaar is dat 1.000 euro, en de rente daalt mee met de schuld. De eerste maand betaalt u dan 2.000 euro bruto, het eerste jaar zo'n 11.800 euro aan rente, en de lasten dalen daarna elk jaar. De rente is over het hele traject lager, maar u moet de hogere lasten in het begin wel kunnen dragen.

In de praktijk blijkt dat vaak anders dan men verwacht. Veel huishoudens denken dat na vijf jaar een flink deel van de schuld weg is, terwijl het bij een annuïteit om ongeveer een tiende gaat.

Hypotheekrenteaftrek en wat die oplevert

De hypotheekrenteaftrek geldt voor de rente over de hypotheek op uw eigen woning, mits de lening aan de voorwaarden voldoet, bijvoorbeeld een looptijd van maximaal 30 jaar en aflossing volgens annuïteit of lineair. U trekt de betaalde rente af van uw inkomen in box 1. Daar staat het eigenwoningforfait tegenover, een bijtelling die de Belastingdienst berekent op basis van de WOZ-waarde van uw woning. Het voordeel is dus de rente min het forfait.

Ik maak het concreet. Stel dat u in de hoogste schijf zit en dat het aftrekpercentage 37 procent is, een aanname voor dit voorbeeld. Over 11.900 euro rente zou dat in het beste geval ongeveer 4.400 euro opleveren. Na aftrek van het forfait is de winst lager. Uw netto rentelast komt daardoor niet op 11.900 euro uit, maar op een bedrag dat afhangt van uw inkomen en de WOZ-waarde.

Het exacte aftrekpercentage en uw persoonlijke situatie vindt u bij de Belastingdienst. Een rekenhulp voor de totale woonlasten staat bij het Nibud.

Hoe u rentelasten verlaagt

Extra aflossen is de directe route. Lost u 10.000 euro extra af tegen 4 procent, dan scheelt dat vanaf dat moment ongeveer 400 euro rente per jaar. De meeste geldverstrekkers staan jaarlijks een bepaald bedrag boetevrij extra aflossen toe, dus kijk eerst in uw voorwaarden hoeveel dat is.

Een tweede keuze is het moment waarop uw rentevaste periode afloopt. Een stel in Utrecht dat nog 8 jaar vastzit tegen een hoger tarief, moet nagaan of oversluiten loont. Vraag een offerte met het boetebedrag, en leg dat naast de besparing per jaar. Een lagere restschuld ten opzichte van de woningwaarde kan bovendien tot een lagere rente-opslag leiden, dus extra aflossen werkt twee kanten op.

Veelgestelde vragen

Hoeveel rente betaal ik over een hypotheek van 300.000 euro?

Dat hangt af van het rentepercentage, de looptijd en de aflosvorm. Bij 4 procent rente en een annuïteit van 30 jaar is het in het eerste jaar ongeveer 11.900 euro. Over de hele looptijd telt het bedrag op tot ruim 215.000 euro.

Is hypotheekrente aftrekbaar?

Ja, voor de eigen woning, als de lening aan de voorwaarden voldoet. U trekt de rente af in box 1, na bijtelling van het eigenwoningforfait. Wat u precies terugkrijgt, hangt af van uw inkomen en het geldende aftrekpercentage.

Hoe zie ik hoeveel rente ik jaarlijks betaal?

Uw geldverstrekker stuurt elk jaar een jaaroverzicht met de betaalde rente en de aflossing. Dat bedrag gebruikt u ook voor uw aangifte inkomstenbelasting. Pak uw laatste overzicht en deel de rente door de restschuld, dan ziet u meteen of dat klopt met uw rentepercentage.