Hypotheek rente actueel en hoe u de juiste rentevaste periode kiest

Een gezin in Zwolle moet over zes weken de rentevaste periode van de hypotheek verlengen. Bij drie partijen staan drie verschillende tarieven, en de adviseur noemt naast 10 jaar ook 20 jaar. Wie dan hypotheek rente actueel opzoekt, krijgt tabellen vol percentages, maar nog geen antwoord op de vraag welke periode bij dit gezin past.

Dat antwoord hangt af van de hoogte van uw schuld, uw plannen voor de komende jaren en hoeveel zekerheid u in uw maandlasten wilt. Hieronder zet ik de rentevaste perioden naast elkaar, laat ik zien waarom aanbieders onderling minder ver uit elkaar liggen dan de eerste indruk, en geef ik een manier om de keuze te maken.

Hypotheek rente actueel per rentevaste periode

Ik noem hier bewust geen percentages, want die verschuiven zodra een aanbieder zijn tarieven aanpast en staan na publicatie snel achterhaald. De actuele tarieventabel van de aanbieder zelf is altijd leidend. Wat wel stabiel blijft, is de structuur waarin u die tabel moet lezen.

Aanbieders rekenen meestal met rentevaste periodes van 1, 5, 10, 15, 20 en 30 jaar. Een langere periode is vaak duurder, omdat de bank het risico van schommelende marktrentes langer bij u weghoudt. Dat is een tendens en geen wet. Het verschil tussen twee opeenvolgende periodes kan klein zijn, bijvoorbeeld tussen 20 en 30 jaar, en soms groot, zoals tussen 5 en 10 jaar.

Een rekenvoorbeeld maakt het concreet. Bij een schuld van 300.000 euro kost 0,25 procentpunt extra rente ongeveer 750 euro per jaar, ruim 62 euro per maand, zolang de schuld gelijk blijft. Bij een annuïteitenhypotheek daalt de schuld langzaam, dus het werkelijke bedrag over tien jaar ligt lager dan 7.500 euro. Maar ook als de som lager uitvalt, is het geld dat u bij een vergelijking laat liggen.

Mijn advies is om bij drie aanbieders dezelfde rentevaste periode op te zoeken en de percentages in één kolom naast elkaar te zetten. Pas daarna kijkt u naar andere periodes. Zo ziet u meteen of het verschil zit in de aanbieder of in de looptijd. Rente voor hypotheken is namelijk een prijs per combinatie van looptijd, schuldhoogte en product, en geen enkel getal.

Waarom rentes per aanbieder verschillen

Het verschil tussen aanbieders is meestal kleiner dan het lijkt omdat ze grotendeels dezelfde marktrente als uitgangspunt nemen. Wat ze erbovenop zetten, is een opslag voor hun eigen kosten, hun marge en het risico dat u als klant vertegenwoordigt. Dat levert verschillen op in de orde van tienden van een procentpunt, en dat is al genoeg om een vergelijking waard te zijn. Bekijk meer artikelen over Hypotheekrente.

Een belangrijke oorzaak is dat een bank de rente staffelt naar de verhouding tussen schuld en woningwaarde. Een koper die 100 procent van de woningwaarde leent, betaalt meer dan iemand die met overwaarde of een flinke eigen inbreng komt. Staat in een advertentie een opvallend lage rente, dan hoort daar vrijwel altijd een lage schuldquote bij. Zonder die informatie vergelijkt u appels met peren.

Ook de voorwaarden bewegen mee. De ene aanbieder staat meer boetevrij extra aflossen toe, de andere biedt een gunstiger regeling bij verhuizen. Daar zit een prijs aan vast, en soms zit die in het rentepercentage. Een lagere rente met strakkere voorwaarden kan dus goedkoper uitpakken voor iemand die van plan is zijn woning over vijf jaar te verkopen, en duurder voor iemand die jaarlijks extra wil aflossen.

Ook het kanaal speelt een rol. Een aanbieder die direct verkoopt heeft andere kosten dan een partij die via adviseurs werkt, en die kosten komen op een of andere manier terug in uw offerte of in de adviesrekening. In de praktijk blijkt dat vaak anders dan men verwacht. De goedkoopste rente leidt zelden tot de goedkoopste totale hypotheek.

Zo vergelijkt u rentes eerlijk

Een eerlijke vergelijking begint met het vastzetten van wat gelijk moet zijn. Kies dezelfde rentevaste periode, dezelfde hypotheekvorm, dezelfde schuld, dezelfde NHG-situatie en dezelfde peildatum. Verandert er meer dan één ding tegelijk, dan weet u achteraf niet waar het verschil vandaan komt.

Een controller bij een middelgroot bedrijf zou hier zeggen dat u naar de totale kosten over de looptijd moet kijken en niet naar het kopcijfer. Dat is een goede vuistregel. Tel bij de rente over de rentevaste periode ook de eenmalige kosten op, zoals advies, taxatie en eventuele afsluitkosten. Deel het totaal door het aantal jaren en u hebt een jaarbedrag waarmee u offertes eerlijk naast elkaar legt.

Kijk daarnaast naar wat er gebeurt als uw plannen veranderen. Hoeveel mag u per jaar boetevrij aflossen? Kunt u de hypotheek meenemen naar een volgende woning? Hoe lang blijft een rente-offerte geldig? Dat laatste verschilt per aanbieder, en het bepaalt hoeveel ruimte u hebt om te wachten op een gunstiger moment.

Voor het advies zelf geldt dat de AFM toezicht houdt op adviseurs en aanbieders, en dat u mag verwachten dat een adviseur zijn werkwijze en kosten vooraf duidelijk maakt. Voor de vraag welke maandlast bij uw inkomen past, is het Nibud een bruikbare tweede bron naast de berekening van de bank.

Effect van NHG en risico-opslag

Een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie krijgt bij veel aanbieders een lagere rente, omdat de bank minder risico loopt als u de lening niet meer kunt betalen. Dat voordeel is er alleen als de woning binnen de kostengrens valt, die jaarlijks wordt vastgesteld. Controleer dus altijd de grens van het jaar waarin u afsluit.

Daar staat tegenover dat NHG eenmalige kosten heeft. Het is daarom een eenvoudige som. Neem als voorbeeld, puur ter illustratie, een rentekorting van 0,2 procentpunt op een schuld van 300.000 euro. Dat is 600 euro per jaar. Zijn de eenmalige NHG-kosten 1.500 euro, dan hebt u die na ongeveer tweeënhalf jaar terugverdiend. Blijft u korter in de woning wonen, dan kan het anders uitpakken.

De risico-opslag werkt andersom. Naarmate de schuld in verhouding tot de woningwaarde hoger is, rekent de bank een hogere rente. Elke keer dat uw schuld onder een volgende grens zakt, kan uw rente dus dalen. Wie een hypotheek heeft die dicht bij zo'n grens zit, kan met een kleine extra aflossing een lagere rente krijgen. Vraag bij uw aanbieder na waar die grenzen liggen en wanneer ze worden getoetst, want niet elke partij herberekent automatisch.

Wanneer een rentevast moment slim is

Een rentevast moment is slim wanneer het past bij uw situatie en niet bij uw verwachting van de markt. Niemand weet vooraf of de rente volgend jaar hoger of lager is. Wel weet u hoeveel schommeling uw begroting aankan.

Neem een stel in Utrecht dat verwacht binnen zeven jaar te verhuizen naar een grotere woning. Voor hen kan 10 jaar rentevast onnodig lang zijn, tenzij de hypotheek meeneembaar is. Een periode van 5 of 7 jaar kan beter passen. Een zzp'er met een wisselend inkomen die ook belastingreserves aanlegt, kiest vaak voor een langere periode, omdat een vaste maandlast een van de weinige zekerheden in de begroting is.

Let ook op wanneer u de rente vastzet. Veel aanbieders laten u de rente maanden vóór de einddatum van de huidige periode alvast vastleggen, de voorwaarden verschillen per aanbieder. Ik heb meegemaakt dat een stel de rente-offerte liet verlopen omdat ze op een lagere rente hoopten. Die kwam niet, en het kostte hen op jaarbasis meer dan een paar honderd euro. Het vastzetten van de rente voorkomt geen lagere rente, maar het neemt wel het risico van een hogere weg.

Controleer ten slotte de fiscale en wettelijke kant bij de Rijksoverheid of bij uw adviseur, want regels rond hypotheekrenteaftrek en leennormen kunnen wijzigen. Een keuze voor een lange periode is moeilijk terug te draaien zonder boeterente.

Veelgestelde vragen

Wat is de hypotheekrente vandaag?

Dat hangt af van de aanbieder, de rentevaste periode, de hoogte van de schuld ten opzichte van de woningwaarde en of er NHG is. De actuele tarieven staan op de website van de aanbieder en bij uw adviseur. Vergelijk altijd dezelfde combinatie van looptijd en schuldquote.

Hoe vaak verandert de hypotheekrente?

Aanbieders kunnen hun tarieven aanpassen wanneer de marktrente beweegt, soms binnen enkele dagen. Een rente die u in een offerte hebt vastgelegd, blijft gelden zolang de offerte geldig is. De geldigheidsduur verschilt per aanbieder, dus vraag die na.

Waarom is de rente bij de ene bank lager?

Een lagere rente komt vaak voort uit een lagere marge, een andere verdeling van kosten of strengere voorwaarden, zoals minder boetevrij aflossen. Soms geldt het lage tarief alleen voor een lage schuldquote of met NHG. Kijk daarom naar de totale kosten en voorwaarden en niet alleen naar het percentage.

Open vandaag de tarieventabellen van drie aanbieders, kies één rentevaste periode en één schuldklasse, en reken het verschil uit in euro's per jaar bij uw eigen schuld. Past dat verschil bij uw plannen voor de komende vijf tot tien jaar, dan hebt u een onderbouwde keuze om met uw adviseur te bespreken.